看别人是怎样做市场调查的
    （一）8月底从无锡回到家，骗家人说我们公司要把我派到外面去做项目，所以把东西全搬回来了，没有提起我已经离开上海的那家公司，并且不在无锡了。回家住了几天到了9月4日，接到公司通知正式把我派到一个离南京几百公里的地方，一个陌生的城市，坐在公司的车子里，欣赏沿途的风景并憧憬着，车子开了几个小时终于到了我们的居住地，那里是一个刚开发不久的新区，路上也没有很多人和车辆。

    既来之，则安之！我们住的地方是一个拆迁安置小区，在三楼，条件还可以，空调、热水器都有，两个人一个房间，把行李安顿好，更重要的是把十几本随身带的书放好，然后就随车赶往项目所在地，因为在来的之前还不知道是什么项目，所以要先了解一下情况。到了项目施工地，一片狼藉，售楼处也没有，只有通过旁边的户外广告牌的提示，才能看清楚究竟是盖些什么！

      就图上来看是两栋三层联体商业群楼，两栋住宅，其中一栋住宅是高层，一栋是多层，也不晓得是什么人规划设计的，呵呵，当时也不了解什么叫规划，但是效果图上的建筑很不好看，没有什么吸引力，和无锡上海那边比差多了！从广告牌上面可以读出：商业总建筑面积2.7万平方，住宅7000多平方。整个项目大概三万五的体量，是个商业加住宅的小盘子！这是一个二三线的城市，新区也就相当于是一个县城，要是操作起来比较复杂，毕竟是新区而且相对来说商业占整个项目比重很大，而且又是独立的，中间由过道和天桥连接，加新区人气又不足，操作难度可想而知！项目唯一优势就是靠近国道和省级森林公园！

    （二）临时工作小组成立
    南京公司前期已经派去3个工程管理人员，这次派去的四个人主要是负责市场调研与后期销售，由一个营销经理，一个销售员，两个市调员组成，营销经理全面把持项目策划与销售，销售员为其助理，因为我以前做过市场也做过销售，所以暂时把我和一个女同事（小J）编为市调小组，负责采集信息编写调研报告，分工完毕，我们便分头行事。
      市调小组由我负责，那个女孩和我一样也是刚从石家庄一所专科院校土木工程系毕业，对房地产市场调研的方法、步骤一无所知，没办法！只好找些资料让她先去学习，我则着手设计调查方案、周边项目市调表、客户调查问卷。第二天上午把自己的想法向经理作汇报，看完方案后经理让我把调查问卷的问题设置作了点改动，然后打印400份，要求我们到不同区域进行问卷调查，一个星期之内他要见到一分完整的调研报告。   

       汗！ 400份问卷就算是自己填好，然后把问题整理分析一个星期也做不好呀，何况小J也是刚入行。抱怨也没有用，要是简单事情公司几个人都能做的了还招我们做什么呢？

   （三）工作在当天下午立即展开，时间紧急！首先把问题分解：
    一、 深入了解当地概况。查阅最新统计年鉴、市志、兼用网络资源。
    二、 利用公司老总关系找市局领导为我们到政府相关单位如建设局、土管局、房产局、规划局、社区委员会收集信息提供方便。到建设局了解最新报批项目以及各项建设指标；到土管局了解最新土地出让情况（用地规模、用地性质、楼面地价等指标）找出潜在竞争对手；到房产局了解房屋交易情况（含二手房交易情况，摸清该市房产交易是否活跃，二手房是一个城市房地产的晴雨表）；到规划局了解全市的总体规划和新区的规划方向和目标。
       三、 问卷调查：走群众路线，从对市民的调查充分了解最直接市场需求、消费习惯与偏好。（上大学第一次开会，一位教授就谈起统计学科为什么在中国不被重视，原因是领导的需要，造成了统计学的定位就是“三分统计、七分估计”）我们需要的是最直接最实际的市场资料和数据。 
    四、 踩盘
    五、 结合国家房地产宏观环境与当地市情编写市调报告，为项目定位、价格定位等提供依据。

    （四） 小J负责第一项工作了解市情概况，配合我做问卷调查和踩盘，我重点去机关单位居委会收集资料，兼顾问卷调查、采盘，最后编写报告。
    晚上请示销售经理向南京老总反映需要当地领导大力支持，迅速得到的回应，老总已经安排好，明天尽管去就是了。得到领导支持以后收集信息的速度明显快多了，一上午就把建设局、土管局、房产局的资料弄到手了。

    下午机关单位上班很迟，重要人员也不一定能找到，节省时间，赶快去各个区的居委会了解人口结构情况（外来人口、暂住人口），详细的询问了不同区域人口数据，外来人员所从事职业和生活状况，因为项目商业比重比较大，外来人员一般在市区做些小生意、开些小店铺，了解他们的构成对于我们产品定位、价格定位有很大帮助，外来人员很有可能是我们项目商铺最直接的经营者。

    有钱的也希望在当地置业或者扩大经营，但是资金相对有限，一定要打造部分适合他们投资的产品！（外来人员对一个市的经济贡献是巨大的，以后项目定位改变就是因为当初对这些人调查的重视，后面会重点叙述的），忙了一天回到住的地方已经是晚上8点多了，因为是9月初，天刚刚变黑，我则累的都快虚脱了，回去洗了澡，饭也没吃就倒在床上睡着了（也没的吃，除了公司买的200块方便面在那）。半夜醒了以后我就爬起来到客厅总结了白天的成果，重新对当初制订的调查问卷进行设计，400份问卷作废了，虽然是公司的钱，但是也很心疼（以后用这几百张纸打草稿了，才稍显安慰）。第二天一大早就去规划局了解情况，搞到了两张规划图纸，高兴呀，这可是宝贝哦！（当时政府网信息资源可没有现在丰富哦！现在网上都能找到的），然后走访居委会，和一些专业市场里面的经营者交流，第三天进行问卷调查！

      这篇文章主要是为准备入行或者入行不久的策友提供经验方面的借鉴，侧重策划销售与推广的一些策略技巧，讲的是一个刚毕业的大学生怎样从最基础做起的经历！
    原本没有把自己经历写出来的想法，在如玉斑竹和大家认可下，还是跑出来现丑了，写的太快难免会有错字和别字望大家见谅！